Bank Indonesia telah mempertahankan suku bunga acuan atau BI-Rate di level 4,75% pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) 21–22 April 2026. Keputusan ini, yang kembali menegaskan stabilitas suku bunga, diperkirakan akan memberikan dampak yang netral namun krusial bagi kinerja emiten properti di Indonesia.
Menurut Analis Fundamental BRI Danareksa Sekuritas, Abida Massi Armand, penahanan BI-Rate di angka tersebut memang berdampak netral. Meskipun cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tidak memburuk, kondisi ini belum cukup untuk memicu lonjakan permintaan yang signifikan. Oleh karena itu, kinerja emiten properti di tahun 2026 diproyeksikan akan stabil, bahkan berpotensi meningkat secara moderat.
Abida menyoroti beberapa emiten properti unggulan seperti BSDE dan SMRA yang menunjukkan agresivitas dalam marketing sales. Sementara itu, CTRA dinilai solid dari segi skala, dan PWON tampil defensif berkat recurring income yang kuat. Selain stabilitas suku bunga, sentimen positif lain yang turut menopang sektor ini meliputi program 3 juta rumah, insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 untuk aset hunian seharga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar, serta daya beli masyarakat yang mulai membaik.
Lebih lanjut, Abida menambahkan bahwa segmen menengah ke atas menunjukkan resiliensi yang lebih baik, mengingat pembeli di segmen ini cenderung melakukan pembayaran tunai dan tidak terlalu bergantung pada fasilitas KPR.
Namun demikian, Associate Director of Research and Investment Pilarmas Investindo Sekuritas, Maximilianus Nico Demus, memiliki pandangan sedikit berbeda. Ia menilai bahwa kinerja emiten properti masih cenderung lesu di tahun 2026. Hal ini utamanya disebabkan oleh tensi geopolitik di Timur Tengah yang berpotensi menaikkan harga energi, sehingga mendorong masyarakat untuk menahan daya beli dan konsumsi mereka.
Meskipun insentif PPN DTP menjadi katalis positif bagi emiten properti di tahun 2026, Nico menggarisbawahi bahwa dalam situasi saat ini, masyarakat menengah ke bawah masih cenderung menahan diri untuk tidak membeli barang mewah. Perilaku konsumen yang tidak lagi tergesa-gesa dalam mengambil kredit ini, menurutnya, telah terlihat sejak Pandemi Covid-19.
Prospek Saham Properti
Untuk para investor, Nico merekomendasikan beberapa saham properti yang masih menarik untuk dilirik, yaitu BSDE, CTRA, dan SMRA. Ia juga menyarankan investor untuk mencari saham properti yang menawarkan dividend yield di atas 5% demi potensi keuntungan yang lebih optimal.
Sejalan dengan itu, Senior Market Analyst Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta, melihat sektor properti tetap menunjukkan resiliensi. Hal ini didukung oleh sejumlah kebijakan pemerintah yang pro-sektor, seperti program 3 juta rumah yang diharapkan menjadi pendorong utama kinerja emiten properti di tahun 2026. Selain itu, suku bunga acuan di level 4,75% juga dianggap relatif lebih rendah dibandingkan beberapa tahun sebelumnya.
Nafan mencatat bahwa pertumbuhan kredit secara keseluruhan memang masih berada di kisaran 9%, sedikit di bawah target 10%. Namun, yang terpenting adalah akselerasi permintaan KPR yang tetap stabil berkat kondisi suku bunga yang relatif tidak berubah.
Bagi investor jangka panjang, Nafan menyarankan untuk memilih emiten properti yang memiliki cadangan lahan (landbank) yang luas dan sumber recurring income yang kuat. Dalam kategori ini, ia kembali menyebut nama-nama seperti BSDE, CTRA, dan SMRA sebagai pilihan investasi yang menjanjikan.
Di tengah berbagai pandangan tersebut, indeks IDX Properties and Real Estate tercatat telah mengalami koreksi sebesar 16,17% secara year to date (YTD) sejak awal tahun 2026. Koreksi ini merupakan bagian dari penyesuaian struktural setelah reli signifikan sebesar 53,40% di tahun 2025.
Abida menjelaskan bahwa saham properti yang paling membebani indeks sejak awal tahun adalah CTRA, BSDE, dan SMRA, yang tertekan oleh aksi profit taking dan keluarnya dana asing. Sebaliknya, PWON dan DMAS menjadi penopang yang lebih defensif, berkat stabilitas recurring income dari penyewaan mal dan lahan di kawasan industri.
Oleh karena itu, saham PWON dan DMAS sangat cocok bagi investor yang mengincar dividen. Untuk potensi capital gain, Abida melihat momentum terbaik untuk masuk adalah saat ini, dengan memanfaatkan koreksi YTD yang cukup dalam, di mana valuasi menjadi jauh lebih wajar dan menawarkan diskon besar terhadap nilai aset bersih (RNAV).
Abida secara konsisten merekomendasikan pembelian untuk saham BSDE, CTRA, SMRA, dan PWON. Ia menetapkan target harga masing-masing sebesar Rp 1.450 per saham untuk BSDE, Rp 1.600 per saham untuk CTRA, Rp 800 per saham untuk SMRA, dan Rp 5.640 per saham untuk PWON.
Ringkasan
Bank Indonesia mempertahankan suku bunga acuan di 4,75%, yang diperkirakan berdampak netral pada emiten properti. Analis memprediksi kinerja emiten properti akan stabil atau meningkat moderat, didukung oleh stabilitas suku bunga, program pemerintah, dan membaiknya daya beli. Beberapa emiten unggulan yang disoroti antara lain BSDE, SMRA, CTRA, dan PWON, dengan keunggulan masing-masing dalam marketing sales, skala, dan recurring income.
Namun, ada pandangan berbeda yang menyebutkan bahwa kinerja emiten properti masih lesu karena tensi geopolitik yang dapat menaikkan harga energi dan menahan daya beli masyarakat. Meskipun insentif PPN DTP menjadi katalis positif, masyarakat menengah ke bawah cenderung menahan pembelian barang mewah. Untuk investasi, saham BSDE, CTRA, dan SMRA direkomendasikan, dengan saran mencari saham properti yang menawarkan dividend yield di atas 5%.
