Shoesmart.co.id, JAKARTA. Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25% diprediksi akan semakin membebani kinerja emiten properti hingga akhir tahun 2026. Tekanan ini diperparah oleh kombinasi suku bunga yang tinggi dan nilai tukar rupiah yang masih lemah di kisaran Rp 17.600 per dolar Amerika Serikat (AS).
Pada penutupan perdagangan terakhir, rupiah berada di level Rp 17.654 per dolar AS, menunjukkan penguatan tipis sebesar 0,29% dibandingkan hari sebelumnya. Namun, secara year to date, rupiah masih mengalami pelemahan sebesar 0,76% terhadap mata uang Paman Sam. Kondisi ini berpotensi memukul kinerja emiten properti, terutama bagi perusahaan yang memiliki utang dalam denominasi dolar AS.
Saham Bank Besar Kompak Melemah Usai Pengumuman BI Rate, Simak Rekomendasi Analis
Selain beban utang, pelemahan rupiah juga dapat mendorong kenaikan biaya bahan bangunan impor, yang pada akhirnya akan menekan margin keuntungan para pengembang properti.
Jessica Leonardy, Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, berpendapat bahwa kenaikan BI Rate dan pelemahan rupiah merupakan sentimen negatif bagi sektor properti secara keseluruhan. Kenaikan nilai tukar dolar AS secara langsung meningkatkan harga bahan baku impor, sementara suku bunga tinggi menambah beban operasional industri.
Pendapat serupa juga diungkapkan oleh Kevin Halim, Analis Maybank Sekuritas. Menurutnya, pelemahan rupiah akan menyebabkan biaya konstruksi membengkak akibat kenaikan input cost material bangunan. Jika emiten tidak mampu mengimbangi dengan kenaikan harga jual properti, margin keuntungan mereka berpotensi tergerus.
Kevin menyoroti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) sebagai salah satu emiten yang paling sensitif terhadap pelemahan rupiah, mengingat perusahaan masih memiliki obligasi dolar AS senilai sekitar US$ 333 juta yang jatuh tempo pada tahun 2028. “Setiap pelemahan rupiah sebesar 1%, laba bersih PWON berpotensi mengalami penurunan sekitar 0,7%,” jelasnya.
Prospek Sektor Pulp dan Kertas Mulai Membaik, Cermati Saham Rekomendasi Analis
Meskipun demikian, PWON dinilai telah cukup agresif dalam melakukan lindung nilai (hedging). Pada kuartal IV-2025, PWON melakukan direct hedging melalui pembelian fixed income mutual fund berbasis dolar AS senilai Rp 1,85 triliun. Langkah ini berhasil menurunkan eksposur liabilitas dolar AS bersih menjadi sekitar US$ 100 juta.
Di sisi lain, PT Modernland Realty Tbk (MDLN) masih menanggung beban bunga utang yang cukup besar, mencapai Rp 118,68 miliar per Maret 2026. Selain itu, MDLN juga memiliki guaranteed senior notes senilai Rp 4,66 triliun yang akan jatuh tempo pada tahun 2027.
Berbeda dengan PWON dan MDLN, PT Jababeka Tbk (KIJA) memilih untuk memperbesar pembiayaan berbasis rupiah. KIJA baru saja menandatangani fasilitas pinjaman jangka panjang dari Bank Mandiri dengan tenor 15 tahun dan bunga floating 7% per tahun. Selain itu, KIJA juga memperoleh tambahan term loan sebesar Rp 70 miliar untuk kebutuhan korporasi.
Wakil Direktur Utama KIJA, Budianto Liman, menjelaskan bahwa pemilihan pembiayaan berbasis rupiah bertujuan untuk menyesuaikan struktur pendanaan dengan mata uang pelaporan perusahaan, sekaligus mengurangi volatilitas akibat fluktuasi nilai tukar dolar AS.
Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, memproyeksikan bahwa prospek sektor properti tahun ini masih akan dibayangi oleh tekanan suku bunga tinggi, pelemahan rupiah, dan pemulihan daya beli masyarakat yang berjalan lambat.
PPN DTP 100% Diperpanjang pada 2026, Simak Saham Rekomendasi Analis
Namun, Adrian menambahkan bahwa sektor properti masih akan ditopang oleh perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga tahun 2027 dan program pembangunan 3 juta rumah.
Menurut Adrian, emiten dengan pendapatan berulang (recurring income) yang besar akan lebih defensif dalam menghadapi kondisi pasar yang menantang saat ini. Sebaliknya, pengembang yang sangat bergantung pada penjualan residensial menengah bawah dan memiliki utang dolar AS yang besar akan lebih rentan terhadap tekanan.
Adrian menyarankan emiten properti untuk memprioritaskan refinancing ke instrumen berbasis rupiah dan menekan penerbitan obligasi dolar AS baru guna menjaga kesehatan keuangan di tengah volatilitas pasar.
Untuk rekomendasi saham, Adrian merekomendasikan “beli” saham PWON dengan target harga Rp 326 per saham. Sementara itu, Maybank Sekuritas merekomendasikan “beli” saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050, Rp 1.150, Rp 580, dan Rp 520 per saham.
Ringkasan
Kenaikan BI Rate dan pelemahan rupiah diprediksi membebani emiten properti, terutama yang memiliki utang dalam dolar AS. Kenaikan nilai tukar dolar AS dapat meningkatkan biaya bahan baku impor dan suku bunga tinggi menambah beban operasional. Analis menyoroti PWON sebagai emiten yang sensitif terhadap pelemahan rupiah karena obligasi dolar AS yang dimilikinya.
Emiten properti disarankan untuk memprioritaskan refinancing ke instrumen berbasis rupiah dan menekan penerbitan obligasi dolar AS baru. Analis merekomendasikan saham PWON, BSDE, CTRA, dan SMRA. Sektor properti juga diharapkan tertopang oleh perpanjangan insentif PPN DTP dan program pembangunan 3 juta rumah.
