Shoesmart.co.id – Kinerja saham sektor properti belakangan ini kerap menunjukkan tren pelemahan. Indikasinya terlihat dari penurunan sebesar 2,6% yang tercatat sepanjang pekan lalu.
Meskipun demikian, secara fundamental, sektor properti sesungguhnya masih memperlihatkan ketahanan yang signifikan. Sejak awal tahun hingga Kamis (6/11), kinerja saham properti ini telah melonjak 36,48% secara year to date. Angka tersebut jauh melampaui performa Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) yang hanya naik 17% dalam periode yang sama, menegaskan potensi investasi properti yang kuat.
Liza Camelia Suryanata, Head of Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, menganalisis bahwa pelemahan kinerja saham properti akhir-akhir ini disebabkan oleh pandangan pasar yang menganggap sektor properti masih sangat bergantung pada stimulus dan kebijakan pemerintah.
Menganalisis performa pada Kuartal III-2025, terlihat bahwa saham-saham properti menunjukkan hasil yang bervariasi. Saham CTRA, misalnya, berhasil membukukan kenaikan laba bersih sebesar 27,6% secara year on year (YoY) dengan margin yang membaik. Sementara itu, PWON mampu mempertahankan kinerjanya melalui pendapatan berulang dari segmen mal dan hotel, meskipun catatan marketing sales-nya relatif stagnan.
Di sisi lain, PANI menorehkan pertumbuhan paling agresif di antara emiten properti lainnya. Pendapatan PANI di akhir Kuartal III-2025 melonjak tajam 48,3% YoY menjadi Rp 3,1 triliun, dengan laba bersih yang ikut naik 62,6% YoY mencapai Rp 791 miliar. Kinerja impresif ini didorong oleh pengembangan kawasan PIK 2, yang memberikan kontribusi signifikan terhadap arus kas dan ekuitas grup.
Sebaliknya, MTLA dan BSDE meskipun berhasil mencatat marketing sales yang kuat, laba bersih mereka justru tertekan. Contohnya, BSDE mencatat marketing sales sebesar Rp 7,1 triliun, atau sekitar 71% dari targetnya. Namun, laba bersih BSDE anjlok 49,6%, terutama disebabkan oleh keterlambatan serah-terima unit, penurunan margin konstruksi, serta kenaikan beban bunga.
Liza Camelia Suryanata juga menekankan pentingnya memahami perbedaan mendasar antara booking performance dan financial performance. Penjualan baru yang tinggi, menurutnya, tidak selalu langsung tercermin dalam laporan laba perusahaan jika belum memenuhi kriteria pengakuan pendapatan sesuai standar akuntansi.
“Jika laju penjualan baru tidak diikuti dengan cepat oleh penambahan pipeline proyek-proyek baru, risiko earnings stagnation atau stagnasi pendapatan pada tahun 2026 dapat muncul lebih cepat dari perkiraan,” ujar Liza pada Kamis (6/11).
Prospek dan Katalis Sektor Properti
Salah satu katalis utama yang berpotensi mendorong kinerja saham sektor properti ke depan adalah perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 31 Desember 2027. Pemerintah telah memutuskan untuk memperpanjang insentif PPN DTP sebesar 100% untuk pembelian rumah, sebuah langkah yang diharapkan mampu memperkuat daya beli masyarakat terhadap hunian.
Keputusan perpanjangan kebijakan ini, khususnya untuk segmen rumah tapak menengah, turut mengindikasikan bahwa daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih untuk menopang pasar properti tanpa bantuan stimulus fiskal. “Pemerintah berupaya menjaga policy-driven demand agar aktivitas konstruksi dan proses serah-terima unit tetap berjalan,” terang Liza.
Dari sisi positif, langkah ini memberikan waktu bagi para pengembang properti untuk menuntaskan backlog proyek yang ada serta menyesuaikan strategi produk mereka. Namun, di sisi lain, ketergantungan yang terus-menerus terhadap stimulus ini juga menunjukkan bahwa proses pemulihan sektor properti masih berada dalam kondisi yang rapuh.
“Pembelian rumah, sebagai produk berbiaya mahal dan bersifat non-esensial, masih terhambat oleh tekanan biaya hidup yang tinggi dan pertumbuhan upah yang cenderung lambat,” jelas Liza.
Dengan potensi penurunan suku bunga domestik pada tahun 2026 dan berlanjutnya stimulus PPN DTP, emiten properti yang memiliki portofolio rumah tapak di bawah Rp 2 miliar serta backlog unit siap serah-terima diproyeksikan akan mencatat performa yang stabil.
Kendati demikian, untuk menarik segmen pasar atas, pengembang properti dituntut untuk berinovasi melalui penciptaan nilai tambah. Ini mencakup pengembangan proyek dengan konsep eksklusif, menjalin kolaborasi global, serta membangun narasi gaya hidup premium, alih-alih hanya mengandalkan potongan PPN DTP. PIK2 menjadi salah satu contoh proyek properti yang berhasil menonjol di segmen ini.
“Tahun 2026 bukan lagi era euforia, melainkan periode penyaringan bagi para pengembang properti. Hanya mereka yang mampu bertahan melalui inovasi model bisnis dan strategi produk, bukan sekadar bergantung pada insentif pemerintah, yang akan tetap relevan,” pungkas Liza.
Rekomendasi Saham Properti Pilihan
Berikut adalah sejumlah rekomendasi saham properti berdasarkan analisis teknikal dari Kiwoom Sekuritas Indonesia. Penting untuk diingat bahwa rekomendasi ini bukan merupakan ajakan untuk membeli atau menjual saham tertentu. Setiap keputusan investasi saham harus disesuaikan dengan profil risiko dan tujuan investasi pribadi Anda.
1. CTRA: Saham ini berada dalam fase bottoming pada pola Ascending Triangle. Potensi awal tren naik (uptrend) akan dimulai jika indikator MA10 dan MA20 membentuk golden cross.
ADVISORY: SPECULATIVE BUY; AVERAGE UP di atas 900.
TARGET: Target awal di 930, dilanjutkan ke 985 – 1010.
SUPPORT: Kisaran 885-870.
CTRA Chart by TradingView
2. PANI: Meskipun secara keseluruhan dalam tren uptrend, saham ini belakangan bergerak dalam tren sideways.
SUPPORT: Level support berada di 14200-14000 dan 13400-13000.
RESISTANCE: Level resistance terdekat adalah 15800, diikuti oleh 16500-16750, dan 19000.
ADVISORY: AVERAGE UP secara bertahap (gradually).
PANI Chart by TradingView
3. PWON: Saham ini bergerak dalam tren sideways dan memerlukan katalis untuk menembus level 380-384. Jika berhasil menembus, dapat dipertimbangkan untuk AVERAGE UP atau melakukan pembelian yang lebih besar.
TARGET/RESISTANCE: Target dan level resistance berikutnya di 398-406, kemudian 424.
SUPPORT: Level support berada di 366 dan 348.
ADVISORY: Lakukan AVERAGE UP secara sesuai (accordingly).
PWON Chart by TradingView
4. MTLA: Saham ini berada dalam tren uptrend yang relatif kuat.
SUPPORT: Level support di 420 dan 400.
RESISTANCE: Resistance berada di 434-446.
ADVISORY: Lakukan AVERAGE UP jika berhasil menembus (break out) level resistance tersebut.
TARGET: Target harga di 468, 480, dan 500-510.
MTLA Chart by TradingView
5. BSDE: Saham ini saat ini sedang menunggu konfirmasi tren kenaikan.
ADVISORY: BUY ON BREAK atau AVERAGE UP di atas 970.
TARGET/RESISTANCE: Urutan level resistance/target di 1000, 1030, dan 1085.
SUPPORT: Level support di 950, 925, dan 900-880.
BSDE Chart by TradingView
