Shoesmart.co.id JAKARTA. Keputusan Bank Indonesia (BI) untuk mempertahankan suku bunga acuan (BI Rate) di level 4,75% yang diumumkan pada Rabu (21/1/2026) dinilai belum cukup kuat untuk menjadi pendorong utama kinerja emiten properti sepanjang tahun 2026.
Menurut Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas, penahanan suku bunga BI pada level tersebut akan memberikan dampak yang cenderung netral bagi sektor properti. Hal ini disebabkan karena cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memang tidak memburuk, namun juga belum cukup terjangkau untuk memicu lonjakan permintaan yang signifikan dari konsumen.
Meskipun stabilitas suku bunga dapat membantu menjaga sentimen positif di pasar, daya pikatnya belum cukup kuat untuk memicu kebangkitan penjualan properti yang masif. Dengan nilai tukar rupiah yang masih berfluktuasi dan daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya, banyak konsumen cenderung menunda keputusan pembelian properti, memilih untuk menunggu kondisi ekonomi yang lebih kondusif.
“Ruang untuk penurunan suku bunga masih terbuka lebar, namun secara realistis kemungkinan besar baru akan terjadi pada paruh kedua tahun 2026. Ini dengan catatan inflasi dapat dijinakkan dan pertumbuhan ekonomi menunjukkan pelemahan. Artinya, awal tahun 2026 masih akan menjadi fase stabilisasi, bukan akselerasi,” jelas Liza kepada Kontan, Rabu (21/1/2026).
IHSG Menguat 0,55% di Sesi I Hari Ini (22/1), Bakal Melaju ke 9.100?
Di tengah tantangan tersebut, terdapat beberapa sentimen positif yang dapat menopang kinerja emiten properti di tahun 2026. Faktor-faktor ini meliputi insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), tingginya permintaan untuk hunian dasar, fenomena urbanisasi yang terus berlanjut, serta program 3 juta rumah yang digalakkan oleh pemerintah.
“Selain itu, kontribusi pendapatan berulang (recurring income) yang semakin membesar, seperti dari sewa pusat perbelanjaan, apartemen, dan fasilitas logistik, juga akan menjadi penopang penting,” tambahnya.
Namun, di sisi lain, sektor ini juga dibayangi oleh sentimen negatif. Antara lain, suku bunga BI yang belum menunjukkan tren penurunan, daya beli masyarakat yang masih rapuh, serta adanya stok properti sisa dari penjualan tahun-tahun sebelumnya yang belum terserap pasar.
Liza juga menyoroti lesunya raihan pendapatan prapenjualan atau marketing sales sepanjang tahun 2025 yang berpotensi menekan pendapatan emiten properti pada tahun 2026. Hal ini disebabkan oleh adanya lag effect dalam pengakuan pendapatan di laporan keuangan. “Namun, dampak negatif ini dapat diredam jika porsi recurring income mampu ditingkatkan secara signifikan dan pengendalian biaya dilakukan dengan ketat,” tuturnya.
Ke depan, diproyeksikan kinerja emiten properti akan semakin kurang bergantung pada penjualan unit. Sebaliknya, stabilitas arus kas dari aset sewaan akan menjadi penopang utama. “Gaya hidup masyarakat juga ditengarai mengalami perubahan drastis, kini sekitar 70% orang lebih mempertimbangkan untuk menyewa daripada membeli rumah,” kata Liza.
Rupiah Terus Menguat ke Rp 16.903 Per Dolar AS di Tengah Hari Ini (22/1)
Senada dengan pandangan tersebut, Maximilianus Nico Demus, Associate Director of Research and Investment Pilarmas Investindo Sekuritas, berpendapat bahwa hanya menahan atau bahkan menurunkan suku bunga tidak akan cukup untuk sepenuhnya menopang kinerja emiten properti. “Sektor properti juga membutuhkan kebijakan prudensial yang mampu secara langsung mendorong daya beli masyarakat, seperti pemberian insentif tambahan,” ujarnya kepada Kontan, Rabu.
Ia menambahkan bahwa segmen rumah tapak, khususnya produk berharga rendah yang mendapatkan insentif PPN DTP, akan menjadi salah satu aset utama yang menopang kinerja emiten properti tahun ini. Sementara itu, emiten properti besar dengan portofolio aset mewah akan lebih memfokuskan strategi pada segmen pendapatan berulang (recurring income) demi menjaga stabilitas arus kas perusahaan.
“Namun, dengan adanya ekspektasi penurunan tingkat suku bunga yang berpotensi meningkatkan konsumsi dan daya beli masyarakat, pertumbuhan kinerja sektor properti seharusnya akan lebih sejalan dengan ekspektasi di tahun ini,” tutur Nico.
Nico pun merekomendasikan saham-saham pilihan untuk sektor properti, yaitu beli untuk BSDE dengan target harga Rp 1.240 per saham, SMRA di Rp 570 per saham, dan CTRA dengan target harga Rp 1.300 per saham.
Ringkasan
Keputusan Bank Indonesia mempertahankan suku bunga acuan di level 4,75% dinilai memberikan dampak netral bagi sektor properti. Stabilitas ini belum cukup kuat untuk memicu lonjakan permintaan KPR yang signifikan dari konsumen, mengingat daya beli masyarakat yang belum pulih dan fluktuasi rupiah. Penurunan suku bunga secara realistis diperkirakan baru akan terjadi pada paruh kedua tahun 2026, menjadikan awal tahun ini sebagai fase stabilisasi.
Meskipun demikian, sektor properti ditopang oleh beberapa sentimen positif seperti insentif PPN DTP, permintaan hunian dasar, urbanisasi, dan program 3 juta rumah. Kontribusi pendapatan berulang (recurring income) dari sewa juga menjadi penopang penting, mengurangi ketergantungan pada penjualan unit properti. Untuk mendorong sektor ini, dibutuhkan kebijakan prudensial yang mampu meningkatkan daya beli masyarakat, serta emiten besar disarankan fokus pada strategi recurring income.
