JAKARTA, Shoesmart.co.id – Kinerja pra-penjualan sektor properti di Indonesia diperkirakan akan mengalami peningkatan signifikan pada tahun 2026. Optimisme ini didorong oleh rencana peluncuran proyek-proyek baru yang lebih agresif dari para pengembang properti.
Menurut riset yang diterbitkan oleh Analis Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim, pada 5 Februari 2026, total pra-penjualan agregat sektor properti, di luar penjualan lahan joint venture, tercatat sebesar Rp 24 triliun sepanjang tahun 2025. Angka ini menunjukkan penurunan sebesar 7% secara tahunan. Meskipun demikian, sektor ini sebelumnya mencatatkan kinerja yang solid dengan pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) sebesar 13% pada periode 2020–2024.
Permintaan hunian sepanjang tahun 2025 secara umum masih menunjukkan tren yang lemah, terutama pada semester II-2025 yang mengalami penurunan sebesar 13% dibandingkan semester sebelumnya. Menariknya, dari sisi segmen harga, permintaan cenderung mengarah ke segmen atas. Unit hunian dengan harga di atas Rp 5 miliar mencatatkan pertumbuhan paling kuat, yaitu sebesar 36% secara tahunan.
OJK Ungkap Akar Masalah Praktik Manipulasi Harga Saham Gorengan
Sebaliknya, segmen menengah dengan rentang harga Rp 2 miliar – Rp 5 miliar mengalami penurunan sebesar 9% secara tahunan. Sementara itu, segmen di bawah Rp 2 miliar mengalami kontraksi terdalam, mencapai 22% secara tahunan.
Di tengah tantangan pasar yang ada, beberapa pengembang properti mampu mencatatkan kinerja yang melampaui rata-rata industri. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), misalnya, berhasil membukukan pertumbuhan pra-penjualan sebesar 27% secara tahunan pada tahun 2025. Kinerja positif ini didorong oleh permintaan yang kuat di kawasan township Serpong serta keberhasilan peluncuran klaster premium.
Sementara itu, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) mencatatkan pertumbuhan sebesar 3% secara tahunan, yang ditopang oleh penjualan lahan. Akan tetapi, pra-penjualan inti BSDE (di luar joint venture) mengalami penurunan sebesar 13% secara tahunan. Kinerja pra-penjualan Ciputra Development (CTRA) tercatat di bawah ekspektasi dengan penurunan sebesar 14% *year-on-year* (yoy) akibat minimnya peluncuran proyek baru.
Pakuwon Jati (PWON) juga mengalami penurunan pra-penjualan sebesar 16% yoy, sejalan dengan melemahnya penjualan residensial. Meskipun demikian, penjualan kondominium PWON sedikit terbantu oleh peluncuran menara baru di Kota Kasablanka.
Memasuki tahun 2026, Kevin memprediksi momentum pra-penjualan akan kembali meningkat, didukung oleh *pipeline* peluncuran proyek yang solid. BSDE, contohnya, berencana meluncurkan dua proyek baru, yaitu Nava Park 2 dan Kota Wisata Ecovia.
CTRA juga tengah mempersiapkan peluncuran Citra Homes Halim di Jakarta Timur serta Citra Bukit Golf di Sentul. PWON menonjol dengan rencana ekspansi jangka panjang hingga tahun 2030 dengan total belanja modal (capex) sekitar Rp 20 triliun.
BEI Suspensi Saham ELPI Dua Kali! Manajemen Buka Suara
SMRA juga diproyeksikan akan memperoleh manfaat dari township andalannya di Serpong, serta percepatan pengembangan township terbarunya di Tangerang. Peluncuran proyek-proyek ini diyakini akan memperkuat posisi para pengembang utama dalam menghadapi pasar hunian yang masih menantang, sekaligus membuka peluang perbaikan pra-penjualan pada tahun 2026.
Dari sisi valuasi, sektor properti Indonesia saat ini diperdagangkan pada level terendah di kawasan. “Rasio *price-to-earnings* (P/E) tercatat sebesar 7,4x dan *price-to-book* (P/B) sebesar 0,6x, meskipun sektor ini mampu menghasilkan *return on equity* (ROE) yang solid dan mempertahankan tingkat *leverage* terendah di antara negara pembanding,” papar Kevin dalam risetnya.
Thailand dan Filipina menjadi pembanding terdekat dengan PER masing-masing di kisaran 7,8–8,2 kali dan PBV 0,7x–0,8x, sementara valuasi sektor properti di Malaysia, Singapura, dan Vietnam tercatat jauh lebih tinggi.
Indonesia juga menawarkan imbal hasil dividen yang menarik di kisaran 2%–4% dengan *dividend payout ratio* (DPR) 10%–30%. Angka ini masih di bawah Thailand yang mencatat *yield* lebih tinggi sebesar 4%–9% berkat kebijakan DPR yang lebih agresif. Selain itu, saham-saham properti Indonesia saat ini diperdagangkan dengan diskon sekitar 80%–90% terhadap nilai aset bersih yang disesuaikan (RNAV), mencerminkan valuasi sektor yang sangat *undervalued*.
Dengan valuasi yang terjangkau, *yield* yang menarik, serta prospek pemulihan pra-penjualan pada tahun 2026, pandangan terhadap sektor properti secara umum tetap positif. PWON menjadi pilihan utama (*top pick*) berkat basis pendapatan berulang yang solid, imbal hasil menarik, dan valuasi yang relatif murah.
Karena itu, Kevin memberikan rekomendasi beli (*buy*) pada empat saham properti pilihannya, yaitu BSDE, PWON, CTRA, dan SMRA. Adapun target harga BSDE dipasang di Rp 1.050 per saham, PWON ditargetkan di Rp 580, CTRA di Rp 1.300, dan SMRA ditargetkan di Rp 640 per saham.
OJK, BEI, KSEI Akan Bertemu MSCI Rabu (11/2), Ini Agenda Utamanya
Ringkasan
Sektor properti Indonesia diperkirakan mengalami peningkatan pra-penjualan pada tahun 2026, didorong oleh peluncuran proyek-proyek baru dari pengembang. Meskipun tahun 2025 mencatatkan penurunan pra-penjualan secara agregat, beberapa perusahaan seperti Summarecon Agung (SMRA) berhasil mencatatkan pertumbuhan positif. Analis memprediksi momentum pra-penjualan akan kembali meningkat di 2026 dengan rencana peluncuran proyek dari BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA.
Valuasi sektor properti Indonesia saat ini berada pada level terendah di kawasan, dengan rasio P/E dan P/B yang menarik. Sektor ini juga menawarkan imbal hasil dividen yang kompetitif. Dengan valuasi yang terjangkau dan prospek pemulihan pra-penjualan, analis memberikan rekomendasi beli untuk beberapa saham properti, termasuk BSDE, PWON, CTRA, dan SMRA, menjadikan PWON sebagai pilihan utama.
