Shoesmart.co.id JAKARTA. Kinerja cemerlang emiten properti milik Sugianto Kusuma, yang lebih dikenal sebagai Aguan, mewarnai tahun 2025. Sayangnya, ambisi ekspansi yang begitu besar sedikit menggerus arus kas perusahaan sepanjang tahun lalu.
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) berhasil mencatatkan pendapatan neto sebesar Rp 4,31 triliun pada tahun 2025, sebuah lonjakan signifikan sebesar 52,36% dibandingkan dengan Rp 2,83 triliun yang diraih pada tahun 2024. Penjualan tanah dan bangunan menjadi kontributor utama, menyumbang Rp 4,18 triliun terhadap total pendapatan tahun lalu.
Tak hanya itu, PANI juga berhasil membukukan laba bersih sebesar Rp 1,14 triliun pada akhir tahun 2025. Angka ini menunjukkan pertumbuhan yang mengesankan, yakni sebesar 83,89% secara tahunan (YoY) dari Rp 623,91 miliar.
Anak perusahaan PANI, yaitu PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK), juga tak kalah gemilang. CBDK mencatatkan pendapatan neto sebesar Rp 2,50 triliun pada tahun 2025, meningkat 11,32% dari Rp 2,24 triliun pada akhir tahun sebelumnya. Sama seperti PANI, segmen penjualan tanah dan bangunan menjadi penyumbang terbesar dengan kontribusi sebesar Rp 2,42 triliun.
Emiten Properti Grup Aguan PANI Bukukan Laba Rp 1,14 Triliun di 2025, Naik 84%
CBDK pun sukses mencetak laba bersih sebesar Rp 1,36 triliun di tahun 2025, melonjak 47,52% dibandingkan dengan Rp 924 miliar pada tahun 2024.
Hendra Wardana, Pengamat Pasar Modal sekaligus Founder Republik Investor, menilai bahwa peningkatan kinerja PANI mengindikasikan bahwa proses monetisasi lahan dan penjualan properti di kawasan Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2) masih sangat menjanjikan.
“Pertumbuhan laba CBDK yang lebih tinggi dibandingkan dengan pendapatan menunjukkan adanya efisiensi operasional serta peningkatan margin pada proyek-proyek yang mulai memasuki fase monetisasi,” jelasnya kepada Kontan, Minggu (8/3/2026).
Senada dengan Hendra, Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), Muhammad Wafi, berpendapat bahwa kinerja positif emiten properti Grup Aguan di tahun 2025 didorong oleh pengakuan pendapatan dari serah terima unit residensial dan komersial premium.
Namun, di balik gemilangnya kinerja tersebut, PANI dan CBDK sama-sama mengalami penurunan arus kas sepanjang tahun 2025. Kas dan setara kas PANI tercatat sebesar Rp 3,84 triliun pada akhir Desember 2025, menurun dibandingkan dengan Rp 4,28 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Begitu pula dengan CBDK, yang memiliki kas dan setara kas akhir tahun sebesar Rp 3,12 triliun di akhir 2025, turun dari Rp 3,47 triliun.
PANI Selesaikan Rights Issue Rp 15,72 Triliun
Wafi menjelaskan bahwa penurunan arus kas ini disebabkan oleh besarnya anggaran belanja modal (capex) yang dialokasikan untuk akuisisi cadangan lahan (landbank) dan pengembangan proyek berskala besar.
Hendra pun sependapat. Ia menilai bahwa kondisi ini wajar terjadi pada perusahaan properti yang sedang berada dalam fase ekspansi besar. Pengembangan kawasan baru membutuhkan investasi modal yang signifikan untuk pembebasan lahan, pembangunan infrastruktur kawasan, serta pengembangan fasilitas pendukung seperti akses jalan, kawasan komersial, hingga destinasi wisata.
Selain itu, aksi korporasi berupa rights issue yang dilakukan menjelang akhir tahun 2025 juga turut memengaruhi struktur arus kas perusahaan. Rights issue pada dasarnya bertujuan untuk memperkuat struktur permodalan dan menyediakan pendanaan bagi ekspansi proyek jangka panjang.
“Dengan kata lain, tekanan arus kas yang terjadi lebih mencerminkan fase investasi besar yang sedang dilakukan perusahaan dibandingkan dengan pelemahan bisnis inti,” tegasnya.
Menatap tahun 2026, prospek bisnis PANI dan CBDK dinilai Hendra masih cukup menarik, terutama karena kawasan PIK 2 memiliki potensi monetisasi lahan yang sangat besar dalam jangka panjang.
PANI Kuasai 85,95% Saham CBDK dengan Nilai Transaksi Rp 15,16 Triliun
“Jika kondisi makroekonomi mulai stabil dan suku bunga perlahan menurun, sektor properti berpotensi kembali mendapatkan momentum karena biaya pembiayaan menjadi lebih rendah dan daya beli konsumen dapat meningkat,” ujarnya.
Namun demikian, volatilitas pasar keuangan global, tekanan pada nilai tukar rupiah, serta potensi perlambatan ekonomi domestik dapat memengaruhi minat investor terhadap sektor properti yang cenderung sensitif terhadap siklus ekonomi.
“Selain itu, proyek pengembangan berskala kota baru juga memiliki risiko eksekusi yang tidak kecil, terutama terkait kebutuhan pendanaan yang besar dan waktu monetisasi proyek yang relatif panjang,” ungkapnya.
Di sisi lain, harga saham PANI dan CBDK justru mengalami koreksi tajam sepanjang awal tahun 2026. Saham PANI dan CBDK masing-masing turun 34,12% dan 42,86% year to date (YTD).
Hendra menjelaskan bahwa koreksi harga saham yang terjadi sepanjang awal tahun 2026 mencerminkan proses normalisasi valuasi setelah sebelumnya saham-saham yang terkait dengan pengembangan kawasan PIK mengalami kenaikan yang sangat signifikan.
Menurut perhitungannya, PANI saat ini masih diperdagangkan pada valuasi yang sangat premium. Price to Earnings Ratio (PER) perusahaan berada di kisaran 131x, bahkan forward PER mencapai sekitar 199x.
Selain itu, Price to Sales PANI mencapai sekitar 34x dan Price to Book Value (PBV) berada di kisaran 5,5x. Untuk ukuran sektor properti di Indonesia, valuasi tersebut tergolong sangat tinggi, karena sebagian besar emiten properti lain biasa diperdagangkan pada PBV 1-2x.
Rasio EV to EBITDA PANI yang berada di kisaran 74x juga menunjukkan bahwa saham ini sebelumnya diperdagangkan dengan ekspektasi pertumbuhan yang sangat agresif.
“Kondisi free cash flow yang masih negatif semakin menegaskan bahwa perusahaan masih berada dalam fase ekspansi besar yang membutuhkan investasi modal yang signifikan,” tuturnya.
Sebaliknya, valuasi CBDK terlihat lebih moderat dibandingkan dengan PANI. Saat ini CBDK diperdagangkan pada PER sekitar 20,7x dengan PBV sekitar 3,1x.
PANI Borong Saham CBDK dari Agung Sedayu dan Tunas Mekar Kuasai 85,95%
Walaupun masih tergolong premium dibandingkan dengan sebagian emiten properti lain, valuasi ini relatif lebih wajar jika mempertimbangkan pertumbuhan laba perusahaan yang mencapai hampir 50% YoY di tahun 2025. EV to EBITDA CBDK juga berada di kisaran 16x yang masih dalam rentang yang lebih rasional.
“Selain itu, free cash flow perusahaan masih positif sehingga menunjukkan bahwa sebagian proyek yang dijalankan sudah mulai menghasilkan arus kas yang lebih stabil,” katanya.
Namun, Hendra merekomendasikan sell on strength untuk PANI dan CBDK sembari menunggu stabilisasi harga sebelum melakukan akumulasi kembali.
Wafi menambahkan, kinerja PANI dan CBDK diproyeksikan masih tumbuh moderat sepanjang tahun 2026.
Sentimen positif yang dapat mendorong kinerja mereka tahun ini adalah perpanjangan insentif PPN DTP hingga tahun 2027 dan ekspektasi pelonggaran suku bunga Bank Indonesia (BI). Sementara itu, sentimen negatifnya adalah volatilitas rupiah dan kenaikan harga material bangunan.
“Kinerja PANI bisa outperform dibandingkan dengan peers emiten properti lain, karena segmen pasar menengah-atas (PIK 2) yang lebih kebal terhadap tekanan daya beli,” katanya.
Valuasi saham PANI dan CBDK dinilai masuk di area undervalued, sehingga membuka peluang akumulasi bagi investor dengan horizon jangka menengah-panjang.
Wafi pun menyarankan beli untuk PANI dan CBDK dengan target harga masing-masing Rp 9.600 per saham dan Rp 5.200 per saham.
PIK Dua (PANI) Tambah Saham CBDK 1,32% dengan Nilai Transaksi Rp 482,26 Miliar
Ringkasan
Emiten properti Grup Aguan, PANI dan CBDK, mencatatkan kinerja positif di tahun 2025 dengan pertumbuhan pendapatan dan laba bersih yang signifikan. PANI membukukan laba bersih Rp 1,14 triliun (naik 84% YoY) dan CBDK mencetak laba bersih Rp 1,36 triliun (naik 47,52% YoY), didorong oleh penjualan tanah dan bangunan di kawasan PIK 2. Kinerja positif ini menunjukkan potensi monetisasi lahan yang menjanjikan di kawasan tersebut.
Meskipun demikian, PANI dan CBDK mengalami penurunan arus kas akibat investasi besar pada akuisisi lahan dan pengembangan proyek, serta aksi korporasi rights issue. Analis merekomendasikan *sell on strength* untuk PANI dan CBDK, menunggu stabilisasi harga sebelum akumulasi kembali, meskipun valuasi saham saat ini dinilai *undervalued* dan membuka peluang akumulasi jangka menengah-panjang. Prospek bisnis diproyeksikan tumbuh moderat di 2026 dengan sentimen positif dan negatif yang saling mempengaruhi.
